Fondos de Inversión en Bienes Raíces (REIT)
Los fondos de inversión en bienes raíces (REIT por sus siglas en ingles), son empresas dedicadas a adquirir y desarrollar propiedades inmobiliarias para operarlas como parte de su cartera de inversiones. Los REIT se especializan en diversos segmentos del mercado que van desde complejos de oficinas, centros comerciales hasta unidades de almacenamiento y conjuntos residenciales. El propósito es brindar una alternativa de inversión con el fin de generación de ingresos pasivos sin la necesidad de que el inversionista tenga que comprar o gestionar directamente la propiedad de forma individual.
Tipos de REIT
REIT de acciones
Se orientan en adquirir propiedades en edificios, oficinas, centros comerciales,
complejos de apartamentos, centros comerciales, etc, para rentarlas y generar ingresos.
Deben distribuir un mínimo del 90% de sus ingresos a los accionistas en forma de
dividendos.
REIT de hipoetcas
Se enfocan en brindar financiamiento al sector de bienes raíces mediante la compra o
generación de hipotecas y valores respaldados por hipotecas y la generación de ingresos
por los intereses de estas inversiones. Este tipo de fondos tiende a utilizar más
apalancamiento.
REIT híbridos
Se forman como una combinación de los REIT de acciones y REIT de hipotecas, con lo cual
brindan la posibilidad de adquirir participaciones que otorgan la propiedad de activo al
tiempo que brindan la posibilidad de obtener retornos por flujo de intereses.
De acuerdo con la normativa que rige la materia2/, los REIT deben cumplir con lo siguiente: a) Al menos el 75% de sus activos deben mantenerse invertidos en el sector de bienes raíces; b) Al menos el 75% de los ingresos deben provenir de alquileres o rentas provenientes de la actividad en el sector, y c) Al menos el 90% de sus ganancias deben ser distribuidas a los accionistas en la forma de dividendos. Es de mencionar que estos dividendos que reciben pagan impuestos a la tasa impositiva ordinaria. La mayoría de los REIT cotizan en bolsa, los cuales pueden ser negociados como las acciones. Estos fondos se caracterizan por ser más líquidos respecto a los REIT que no cotizan en bolsa (no negociables).
Porque invertir en REIT
Existen diversas razones para invertir en REIT. Según la Asociación Nacional que agrupa los fondos de inversión en bienes raíces (NAREIT), este sector ha proporcionado rendimientos comparables a los generados por las acciones. A pesar de que en 2023 todos los mercados de acciones generaron rendimientos superiores a los REIT, durante el periodo 1972-2023, el retorno total de los RETIS fue de 11,1%, superior a las ganancias generadas por todos los demás índices tanto del S&P 500, del Nasdaq y el Dow Jones. Ello demuestra el sólido desempeño de las inversiones en bienes raíces como instrumento de inversión de largo.
La clave de este sólido desempeño de los REITS radica en la elevada distribución de dividendos, debido a la obligación que tienen de entregar el 90% de los beneficios entre sus accionistas. Estos dividendos son producto del flujo constante de alquileres, los cuales los hace una inversión adecuada para personas que requieren un flujo de ingresos continuo y estable. Según NARIET, el rendimiento por dividendos de los REIT es de 4,5%, tres veces el retorno generado por los dividendos entregados por las empresas que conforman el índice S&P 500.
En un análisis más detallado se observan una variedad de REIT distribuidos en subsectores concentrándose la mayor cantidad en el área comercial (centros comerciales y mall regionales), seguido del sector de oficinas y residencial (apartamentos, construcción de casas y unidades de viviendas unifamiliares). Más recientemente se han añadido fondos que administran bienes inmuebles de centros de datos o infraestructura orientada al área de telecomunicaciones, así como los especializados que poseen salas de cine, tierras de cultivo o sitios publicitarios.
Algunos de los REIT sectoriales generan retornos por encima de los índices bursátiles. En 2023 el subsector de centro de datos generó un rendimiento de 30%, seguido de centros comerciales de 29% y hoteles de 24%. Por su parte, los REIT residenciales brindó un rendimiento anual de 19%. El mejor desempeño de estos subsectores se explica por menores costos operativos y aumento en los ingresos, así como por aumentos en la demanda. En el caso de los centros de datos que administran infraestructura tecnológica, el impulso se explica por el mayor comercio electrónico e incremento de la demanda por parte de empresas3. Mientras que en los REIT residenciales se ven beneficiados por el déficit de viviendas, lo que eleva la demanda de alquileres.
Al poseer propiedades inmobiliarias distribuidas por diversos sectores, los REIT son considerados una inversión diversificada4 . Su correlación relativamente baja con respecto al mercado de valores, con una beta inferior a 1, los convierte en un instrumento catalogado dentro del segmento defensivo. De acuerdo con datos históricos, los REIT comerciales, salud y centro de datos lucen como los más estables. Una beta menor que 1 implica que estos instrumentos menos volátiles el índice referencial del mercado. En consecuencia, si el S&P 500 cae un 10%, estos REIT podrían perder solo 5%. Por el contrario, si el mercado sube 10%, los REIT subirán sólo la mitad. Esta menor volatilidad es la que los hace atractivos para aportar estabilidad al portafolio.
A pesar de las bondades que brindan los REIT, al igual que cualquier inversión de renta variable hay aspectos a tomar en consideración. Los dividendos pagados por los REIT se suelen gravar a la tasa de ingresos ordinarios. De igual forma, las inversiones en este segmento se ven afectadas por factores de mercado, y en particular a cambios en la tasa de interés. Así, el valor de los REIT está relacionado de forma inversa al rendimiento del Tesoro, por lo que cuando el rendimiento del Tesoro disminuye, es probable que el valor de los REIT se eleve. De igual manera, el valor de los REIT se ve influenciado por desempeño del segmento al cual pertenecen. Por ejemplo, los vinculados a hoteles y resorts dependerán de la evolución del turismo. Hay que prestar especial atención a los REIT que no cotizan en bolsa ya que se caracterizan por ser poco negociables e ilíquidos.
Resumen
Los REIT son fondos dedicados a operar inversiones en el sector de bienes raíces con el fin de generar ingresos pasivos mediante alquileres y rentas. El propósito de invertir en estos instrumentos es el de generar dividendos mediante la participación en negocios inmobiliarios sin la necesidad de comprar ni gestionar el inmueble de forma directa. En el corto plazo, el rendimiento puede estar por debajo de otros mercados, no obstante, en el largo plazo, el rendimiento ha sido superior al de los principales índices referenciales. En adición, algunos REIT sectoriales han generado ganancias superiores. Por su diversidad y baja volatilidad, pueden incorporarse como instrumentos defensivos en el portafolio.
Referencias.
1/ Este informe es realizado con propósitos académicos y no debe ser considerado como una recomendación de inversión. Antes de invertir se debe efectuar la debida diligencia, es decir, investigar y analizar las características de los instrumentos, los beneficios y los riesgos, los cuales deben estar alineados con los objetivos y perfil del inversor.
2/ Código de Rentas Internas.
3/ Según NAREIT, diversas empresas lideres como Amazon, Apple, AT&T, Google, IBM,
Meta, Microsoft, Oracle y Ubisoft utilizan centros de datos propiedad de
REIT.
4/ En términos comparativos, una casa puede ser considerada un activo menos
ilíquido cuyo riesgo de inversión está más concentrado. De igual forma requiere
gastos regulares como impuestos sobre bienes inmuebles, pagos de seguros y costos de
mantenimiento.
Javier Ryly. MSc en Economía y Finanzas Internacionales.